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利回りが近い土地付き太陽光を2件見つけたものの、片方は土地の所有権が付き、もう片方は地主から土地を借りる借地(賃借)型で、どちらを選ぶべきか決めかねている。そんな場面で見落とされがちなのが、土地を「買う」か「借りる」かで、毎年の税金と20年後の後始末(出口)がまったく別物になる点です。物件価格や利回りだけを並べても、この差は見えてきません。
判断の軸は3つに絞れます。1つ目は、所有すると土地の固定資産税が毎年かかり続けること。2つ目は、所有地は事業終了後に設備を撤去したうえで土地そのものを処分する重さが残ること。3つ目は、借地なら賃貸借契約の期間が売電の事業期間(20年)を確実に上回っているかどうかです。さらに農地を使う計画なら、地目(登記上の土地の種類)と農地転用許可という別の関門が加わります。以下、費用と規制の両面から順に整理します。
太陽光の土地は「買う」と「借りる」で何が変わるか
まず全体像です。太陽光の土地は、初期の負担・毎年の固定費・契約の縛り・出口(20年後の後始末)の4点で、買う場合と借りる場合の性格がはっきり分かれます。次の表で対比を確認してください。
| 項目 | 買う(所有) | 借りる(賃借) |
|---|---|---|
| 土地の初期費用 | 土地取得費＋造成費(まとまった支出) | 保証金・前払い賃料など(初期は軽い) |
| 毎年の固定費 | 土地の固定資産税(賃料はなし) | 地代(賃料)が毎年発生 |
| 設備の償却資産税 | かかる | かかる |
| 契約の縛り | なし(自己所有) | 賃貸借契約の期間・更新条件に依存 |
| 出口(20年後) | 設備撤去＋土地の処分・売却が残る | 設備撤去・原状回復して土地を返還 |
要点は、買うと「資産を手にする代わりに税と出口の責任を丸ごと抱える」、借りると「初期は軽い代わりに契約期間という時限に事業を合わせ込む必要がある」という非対称です。設備そのものにかかる償却資産税(固定資産税の一種)は、どちらを選んでも発生します。
買う場合にかかる費用と税金
初期費用の内訳(造成費・接続費)
土地を所有して野立て(地上設置)で組む場合、土地代とは別に造成費と接続費がかかります。資源エネルギー庁の調達価格等算定委員会が示す地上設置(10kW以上50kW未満)の想定値を50kWに当てはめると、次のような内訳です(いずれも税抜。課税事業者は消費税を加えた額になります)。
- システム費用 17.8万円/kW × 50kW ＝ 890万円
- 土地造成費 0.9万円/kW × 50kW ＝ 45万円
- 接続費用(系統への連系) 1.35万円/kW × 50kW ＝ 67.5万円
ここに土地の取得費が上乗せされます。土地取得費そのものは立地で大きく変わり、公的な想定値には含まれていないため金額は示せませんが、造成費や接続費が「土地を持つ側の追加コスト」であることは押さえておきたい点です。なお実績ベース(定期報告データ)では土地造成費の中央値が1.21万円/kW、接続費の中央値が1.45万円/kWと、想定値より重く出ています(資源エネルギー庁 2025年設置分の集計。2026年9月時点)。
毎年の固定資産税(土地と設備)
所有した土地には、毎年、土地の固定資産税がかかります。加えて太陽光の設備部分は「償却資産」として固定資産税の対象で、標準税率は1.4%です(市町村は条例で異なる税率を定められます)。償却資産の免税点は課税標準150万円(令和9年度以後は180万円)ですが、50kW級の設備評価額はこの免税点を超えることが多く、課税対象になると考えておくのが現実的です。
借地であれば土地の固定資産税は地主が負担するのが原則で、投資家側の毎年の固定費は地代(賃料)が中心になります。ここが「買うと毎年の税が積み重なる」と言われる部分です。
出口(撤去と廃棄積立)の重さ
もう一つ、所有で重いのが出口です。事業用太陽光(10kW以上)は、法律で解体等費用の積立が義務づけられており、地上設置(10kW以上50kW未満)の解体等積立基準額は0.60円/kWh(2026年度)です。積立は原則、調達期間(交付期間)の終了日から10年前の日以降、最初の検針日から始まります。売電収入から自動的に差し引かれる形で貯まっていく仕組みです。
問題は、積立で撤去費用の一部をまかなえても、所有地は撤去後に土地そのものが手元に残る点です。次の使い道が決まっていない土地は売却や転用の手間がかかり、これが借地との決定的な違いになります。太陽光投資の利回りを実質(手元に残る額)で見る考え方は、太陽光投資とはの記事で解説しています。
借りる場合と20年の事業期間の整合
借地(賃借)を選ぶときの最重要チェックは、賃貸借契約の期間が売電の事業期間を確実に上回っているかです。太陽光の売電(FIT/FIP)の調達期間・交付期間は10kW以上で20年間と決まっています。契約期間がこれより短いと、途中で土地を返さざるを得ず、20年満了前に事業が止まるリスクを抱えます。
民法上の賃貸借には存続期間の上限があり、20年の事業に対して契約期間を十分に設計できるかが論点になります。「20年ぴったり」ではなく、更新や余裕を含めて20年を上回る設計になっているかが安全側です。
賃料(地代)の相場は立地で大きく変わり、公的な統計値がないため金額は示せません。借地は初期負担が軽い一方で、毎年の地代が実質利回りをどれだけ削るかを、契約年数ぶん積み上げて試算しておく必要があります。
地目と農地転用許可(農地を使うとき)
地目とは何か
地目(ちもく)とは、登記簿に記録された土地の種類のことです。宅地・田・畑・山林・原野・雑種地などがあり、太陽光の野立てでは雑種地や原野など、農地以外の地目が手続き上は扱いやすい区分です。買う場合も借りる場合も、まず登記簿でその土地の地目を確認します。地目が実態と合っていない場合は地目変更登記が必要になることがあります。
農地を使うなら農地転用許可が要る
地目が「田」「畑」などの農地の場合は注意が必要です。農地は農地法で保護されており、農地を農地以外の用途に変える(転用する)には、原則として許可を得なければなりません。
農地の上に架台を高く組み、下で営農を続けながら発電する営農型太陽光(ソーラーシェアリング)は、農地の「一時転用許可」を使う方式です。農林水産省の集計では、営農型の農地一時転用許可は令和5(2023)年度までに累計6,137件、その下部農地面積は1,361.6haに達しています。一方で、令和5年度末時点で下部農地の営農に支障があったものが24%(1,221件)あり、その支障の内容の71%が単収減少・生育不良でした。営農を続ける前提が崩れると許可の継続に影響するため、「土地を借りて農地で発電」は制度上のメリットと営農リスクを合わせて見る必要があります。
なお制度上、農地一時転用許可が3年を超える営農型太陽光は、自家消費(30%以上)を行わなくても災害時の自立運転を条件にFITの対象となる扱いがあります(事業用太陽光10kW以上50kW未満の地域活用要件の例外)。農地活用には、こうした農地法と再エネ制度の両方の要件がかかってくる点を押さえてください。
買うか借りるかの判断フロー
費用と規制を踏まえると、次の順で条件を当てはめると結論を出しやすくなります。
- その土地の地目を登記簿で確認する。農地(田・畑)なら、まず農地転用許可が取れる見込みがあるかを先に判断する(取れないなら候補から外す)。
- 借地の提示がある場合は、契約期間が売電の事業期間20年を上回り、更新・中途解約・相続時の扱いまで契約書で担保されているかを確認する。満たさなければ借地は見送る。
- 20年で見た総額を比較する。買う側は土地取得費＋造成費＋毎年の土地固定資産税＋出口の土地処分、借りる側は毎年の地代を、それぞれ20年ぶん積み上げて実質利回りで並べる。
- 出口の手間を許容できるかで決める。設備撤去後に土地を持ち続けたくない、後始末を軽くしたいなら借地、資産として土地を残したい・将来の別用途を見込むなら所有が向きます。
どちらが一律に有利ということはなく、立地・契約条件・出口の希望で答えが変わります。数字を20年で積み上げて比べることが、最短の見極め方です。
よくある質問
借地の太陽光は所有より不利ですか
一概に不利とは言えません。借地は初期負担が軽く、出口で土地の処分が残らない利点があります。ただし賃貸借契約の期間が事業期間20年を下回ると途中終了のリスクが生じるため、契約年数と更新条件の確認が前提になります。
借地の場合、土地の固定資産税は誰が払いますか
土地の固定資産税は原則として土地の所有者(地主)が負担します。借りる側の毎年の固定費は地代(賃料)が中心です。ただし太陽光の設備部分は借りる側の償却資産として、標準税率1.4%の固定資産税がかかります。
農地に太陽光を設置できますか
農地は農地法で保護されているため、そのままでは設置できず、原則として農地転用の許可が必要です。農地の上で営農を続けながら発電する営農型(ソーラーシェアリング)は一時転用許可を使う方式で、令和5年度までに累計6,137件の許可実績があります。要件は管轄の農業委員会で確認してください。
地目が「田」「畑」のままでも設置できますか
用途を農地以外に変える通常の野立てでは、地目が農地のままでは設置できず、転用許可と地目変更が関わってきます。営農型で一時転用許可を用いる場合は農地としての地目を保ったまま設置する形になります。いずれも許可の可否を先に確かめることが必要です。
使い終わった土地は土地買取業者に売れますか
事業終了時に設備を撤去した土地や、発電所ごとを中古(セカンダリー)として売却する選択肢はあります。ただし取引件数や相場を示す公的な統計はないため、本サイトでは金額を示していません。所有地の出口は、売却先が見つかるかどうかも含めて計画段階で見込んでおくのが安全です。
賃貸借契約は20年で契約すればよいですか
売電の事業期間が20年であるため、契約期間が20年ちょうどだと満了間際の余裕がありません。更新条項や、20年を上回る期間設定を検討してください。契約可能な最長期間は民法の存続期間の範囲で決まるため、契約前に条件を確認することをおすすめします。
参考・出典
- 資源エネルギー庁「買取価格・期間等（2026年度以降）」 https://www.enecho.meti.go.jp/category/saving_and_new/saiene/kaitori/fit_kakaku.html
- 調達価格等算定委員会「令和8年度以降の調達価格等に関する意見 別紙」（システム費用・土地造成費・接続費用の想定値、解体等積立基準額） https://www.meti.go.jp/shingikai/santeii/pdf/114_b01_00.pdf
- 資源エネルギー庁「太陽光発電について」（2026年1月・実績コスト） https://www.meti.go.jp/shingikai/santeii/pdf/110_01_00.pdf
- 総務省「固定資産税の概要」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html
- 総務省「やさしい地方税（固定資産税）」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_15.html
- 資源エネルギー庁「廃棄等費用積立ガイドライン」 https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000231850
- 農林水産省「営農型太陽光発電について」（令和8年1月） https://www.maff.go.jp/j/study/attach/pdf/250609-22.pdf
- 農林水産省「営農型太陽光発電」 https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/einogata.html
